松桃苗族自治县规范农民建房和农村

宅基地管理实施意见

（2020年11月19日）

党的十八大以来，随着经济社会发展，农村面貌发生巨大变化，农村住房条件得到较大改善。但是，农民建房缺乏规划、农民违反规划建房、违法占地建房等现象还比较普遍，为规范农村住房建设和加强农村宅基地审批管理，改善农村人居环境，助推脱贫攻坚和乡村振兴，落实新修订的土地管理法的有关要求，根据《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《省人民政府关于做好村庄规划加强农民建房和宅基地审批管理促进新农村建设的意见》（黔府发〔2017〕24号）、《省人民政府办公厅关于印发贵州省加强农村宅基地审批管理的实施意见贵州省加强农村住房规划建设管理的实施意见的通知》）（黔府办发〔2017〕65号）等文件精神，结合我县实际，特提出如下意见。

一、重要意义和指导思想

宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础。加强宅基地管理对于保护农民权益、推进美丽乡村建设和实施乡村振兴战略具有十分重要的意义。农村宅基地管理必须坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实党的十九大精神和十九届二中、三中、四中全会精神，以保障和维护农民宅基地权益为出发点和落脚点，以节约集约用地为导向，以“一户一宅、限额用地、拆旧立新”为原则，实行“先申请、后审批、再建设”，从严控制宅基地和建房规模，坚持小而精、小而美，美观大方、经济适用，禁止违规修建别墅，全面提升全县农村建房和宅基地审批管理水平。

二、严格建房和宅基地规划管理

（一）必须符合规划要求

农村住房建设是指村（居）民在农村新增宅基地和原有宅基地上新建、改建、扩建个人住房的行为。农村宅基地必须在乡镇规划区内（不含县城、城市规划区范围所覆盖的乡镇、街道区域）、村庄规划区内（含30户以上农村居民点规划）依法建设。风景名胜区、历史文化名镇（村）传统村落、世界自然（文化）遗产地、文物保护单位、自然保护区、饮用水源保护地等重点区域，严格按照相关规划要求依法建设。

（二）严把规划许可关

实施农村住房建设，应遵循“先申请、后审批、再建设”的程序。农村住房建设许可和宅基地审批由乡镇人民政府和街道办事处负责，乡镇、村庄规划区内的村民建房应当填写《松桃苗族自治县农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，审批通过后实施。建房申请人取得农村住房建设规划许可之日起2年内应当实施农村住房建设，逾期不建设且未申请延期的，规划许可证自行失效。确需延期的，建设单位个人可以在规定期限届满前三十日内向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过2年。

（三）农村住房规划许可要求

实施农村住房新建、改建和扩建，需满足以下要求：

1．符合依法批准的镇总体规划、乡规划、村庄规划（含30户以上农村居民点规划）和乡镇土地利用总体规划、村土地利用规划等规划要求。

2．不在地震活动断裂带、地质灾害隐患区、山洪灾害危险区范围。

3．不占用高压供电架空线走廊，符合公路、铁路、机场等规定的退让距离，符合河道防洪、泄洪退让距离，符合各类工程管线安全退让距离。

4．农村新建、改建和扩建住房不得改变住房的使用性质，不得将住宅改建为经营性场所，易燃易爆危险品不得与住宅设置在同一建筑内。

5．建筑面积、高度、风貌、色彩以及采光、通风等要求要符合规划要求及建房相关技术规定。

三、规范农村宅基地申请

（四）农村宅基地申请条件

符合下列条件之一的村民，可以向本村集体经济组织或村（居）民委员会申请使用宅基地：

1．无宅基地的。

2．因婚丧嫁娶自然分户，原住房不能满足基本居住需要，需新建、改建、扩建增加宅基地用地和建房面积的。

3．原有宅基地面积尚未达到法定限额标准，新建、改建、扩建需增加宅基地用地面积的。

4．实施村镇规划建设或项目建设占用原有宅基地，需要调整搬迁的。

5．发生或防御自然灾害，需要迁建的。

6．村民住宅纳入文物保护需要迁建的。

7．其他符合相关法律法规规定的。

（五）农村宅基地用地面积标准

1．农村村民宅基地用地面积限额标准。

（1）城市郊区、坝子地区，每户不得超过130平方米；

（2）丘陵地区，每户不得超过170平方米；

（3）山区、牧区，每户不得超过200平方米。

宅基地的用地面积限额为：3人及3人以下的农户80平方米以内；4人及4人以上的农户，宅基地用地面积按照人均30平方米计算，最高不得超过上述最高限额标准。

2．宅基地面积计算方式。

（1）建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界。

（2）挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积。

（六）农村宅基地申报材料

农户在申报办理宅基地用地审批手续时，提供以下申报材料：

1．《松桃苗族自治县农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》。

2．另行选址建房申请使用宅基地的，需提供与村集体经济组织或村（居）民委员会签订的退出现有宅基地协议（内容中应包含原宅基地复耕复绿内容）。

3．家庭户口簿复印件和户主及申请人身份证复印件（出示原件，收复印件）。

4．申请人婚姻状况材料。

5．相关法律政策法规规定需要的其他资料。

（七）农村宅基地申请程序

1．申请。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位提出宅基地和建房（规划许可）书面申请，填写《松桃苗族自治县农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，向本村集体经济组织或村（居）民委员会提出宅基地用地申请。

2．公示。村集体经济组织或村（居）民委员会收到村民宅基地用地申请后，应及时对申请资料进行核实，对符合条件的，将申请人的《松桃苗族自治县农村宅基地和建房（规划许可）申请表》在本集体经济组织或村民小组进行公示，公示时间为7日。公示结束后，对符合申请宅基地条件并经公示无异议的，村民小组在《松桃苗族自治县农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，报村集体经济组织或村（居）民委员会统一上报。

3．上报。村集体经济组织或村（居）民委员会收到《松桃苗族自治县农村宅基地和建房（规划许可）申请表》后，在《松桃苗族自治县农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署意见，连同申请人提交的其他相关材料一并报送乡镇人民政府、街道办事处便民服务中心（或窗口）。

四、严格农村宅基地审批

（八）农村宅基地审批程序

1．审核。乡镇人民政府、街道办事处便民服务中心（或窗口）在受理农村宅基地申请后，填写《松桃苗族自治县农村宅基地和建房（规划许可）审批表》，并组织乡镇（街道）国土、村规、林业、电力、水务等相关部门，进行联合审核。主要审查申请材料是否齐备，申请是否符合条件，拟用地是否符合乡镇土地利用总体规划、村土地利用规划、镇总体规划、乡规划、村庄规划（含30户以上农村居民点规划），以及申请的宅基地选址是否占用高压供电架空走廊、是否符合公路、铁路、机场规定的退让距离、是否符合河道防洪泄洪退让距离、是否符合各类工程管线安全退让距离等，并对拟用地块进行实地勘测，绘制宅基地宗地草图。联合审查在7个工作日之内完成。

2．审批。对联合审核通过的农户，由乡镇人民政府、街道办事处召开联席会议对申请农户进行审批。对符合申请使用宅基地的农户，由乡镇（街道）城乡规划主管部门办理《乡村建设规划许可证》（由县城乡规划行政主管部门制定），由乡镇（街道）农业农村部门发放《农村宅基地批准书》（由县农业农村行政主管部门制定）。审批意见在7个工作日完成。

3．备案。乡镇人民政府、街道办事处对审批通过的农户名单清册在次月5日前分别报县自然资源局、县农业农村局备案。县自然资源局、县农业农村局对上报的备案清册和《松桃苗族自治县农村宅基地和建房（规划许可）申请表》进行复核，对审批意见不符合有关要求的及时进行纠正。

4．复核复查。县农业农村局、县自然资源局对乡镇（街道）审批的进行复核抽查，复查率不低于50%，对复查发现存在问题的要督促乡镇及时整改。

（九）严格审查农村宅基地条件

有下列情况之一的，一律不得批准农村宅基地用地:

1．宅基地选址不符合乡镇（街道）土地利用总体规划、村土地利用规划、镇总体规划、乡规划、村庄规划（含30户以上农村居民点规划）等规划的。

2．不符合有关宅基地选址避让规定的。

3．不符合“一户一宅”规定或宅基地用地限额规定的或“一户一房”面积已达到基本居住需求的。

4．将宅基地或宅基地上房屋出卖、出租、赠与他人或者以其他形式转让住房后再申请宅基地的。

5．申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的。

6．在确定实施撤并的自然村现有宅基地上改扩建住宅的。

7．不符合相关法律法规和政策规定的。

（十）及时申报办理宅基地农用地转用审批手续

农村宅基地涉及占用农用地的，须符合土地利用总体规划并纳入年度土地利用计划管理，并依法办理农用地转用审批手续。乡镇人民政府、街道办事处应根据行政辖区内农村村民住宅建设实际需求制定农村宅基地年度用地计划，并于每年2月底前向县级自然资源部门申请农村宅基地的年度计划指标。县级自然资源部门按程序审批上报，予以保障。县人民政府根据农村宅基地用地占用农用地情况和下达的村民建房占用农用地计划指标，及时组织申报办理农用地转用审批手续。办理农用地转用审批涉及的耕地占补平衡费用和新增建设用地土地有偿使用费，由县财政纳入本级财政一般预算，统筹安排解决，不得在宅基地审批中向农户收取任何费用。

五、加强农村建设规范行为管理

（十一）加强农村住房方案审核

鼓励建房户优先选用县城乡规划行政主管部门编印的农村住房建设通用图集进行建房，农村住房建设风貌要突出体现地域特点、民族特色、文化特征，农村住房屋面鼓励采用坡屋面，住房风貌与村容村貌和自然环境相协调。新建的农村住房应功能完善、设施配套、厨卧分离、厕圈分离。改建、扩建的农村住房要具备基本的居住功能，满足改厨改厕、改圈要求。农村圈舍建设应符合“人畜分离”、人居环境改善等要求。

（十二）执行农村住房技术规范

农村住房建设应满足国家和省相关技术规范和标准要求。按照下列技术要求执行：

1．层数和层高。

（1）农村住房层高标准：底层层高不超过3.6米，标准层层高不应超过3.3米。

（2）在乡镇集镇规划区范围外建房的，层数不得超过3层。

（3）在乡镇集镇规划区范围内建房的，住房层数原则上不超过4层。

2．抗震。农村住房建设必须符合本地区工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用石结构。

3．完善配套设施。农村住房应同步配建污水处理设施；农村集中建房点，给排水、电力通信、道路、广电、绿化、环卫和社区服务等配套设施要同步规划建设，绿化覆盖率不低于30%。

4．农村住房建筑物外挑突出部分垂直投影面积不得超出农村宅基地边界。

（十三）抓好建房开工放线管理

村民宅基地审批通过后，应向乡镇人民政府、街道办事处便民服务中心（窗口）提出开工申请，乡镇人民政府、街道办事处便民服务中心（窗口）自受理之日起3日内，应组织国土资源管理机构、乡村建设管理机构、村（居）民委员会、建房户和承建方到现场定位放线，基础完工后验线，实地确认用地边界及建筑物平面位置。

六、加强农民建房安全监督管理

（十四）加强施工单位和建筑工匠培训管理

承担农村住房建设施工任务的施工单位，必须具有相应的施工资质等级证书或者资质审查证明，并按照规定的经营范围承担施工任务。承担农村住房建设任务的个体建筑工匠（承建人），应经过建筑工匠技能培训、安全生产教育培训，具备相应的建设施工技能。承担建筑施工任务的施工单位和承建人应与建房户签订农房施工合同或协议书，明确双方的权利和义务，并按照有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任。承建人应确保施工质量和施工安全，遵守相应的施工操作规范和施工技术要求，不得使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件。

（十五）加强建房质量安全检查

县住房城乡建设部门、乡镇人民政府、街道办事处应当建立农村住房建设巡查制度，对村民建房的工程质量、施工安全等实施监督检查。乡镇（街道）有关部门要对农村住房建设的地基基础、主体结构屋顶防水等重要部位和安拆模板、搭拆脚手架等关键环节进行监督检査和技术指导，形成质量安全检查记录。县市场监督管理、住房城乡建设等部门要加大对农村建材市场的监管，加大对不合格产品的查处力度，依法查处建材产品质量违法行为。

（十六）做好竣工验收备案颁证

新改扩建的农村住房竣工后，建房人应当向乡镇人民政府、街道办事处便民服务中心（窗口）提出竣工核实申请。乡镇、街道办事处便民服务中心（窗口）自接到书面申请的5个工作日内，组织农业农村管理机构、国土资源管理机构、乡村建设管理机构、村（居）委会、承建人、建房人到现场核验，检查工程竣工后农村住房位置面积、工程质量和建筑风格等是否符合要求，核实应当拆除的原有住房是否已经拆除，核验合格的，填写《松桃苗族自治县农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。乡镇人民政府、街道办事处每月5日前分别向县农业农村部门、自然资源部门备案前一个月农村村民建房竣工验收清册。对竣工验收合格的房屋，积极动员村民向县不动产登记中心申请房屋产权登记发证。

七、强化保障措施

（十七）加强组织领导

乡镇人民政府、街道办事处是农村宅基地审批管理的实施责任主体，要结合实际制定实施方案，成立农村宅基地审批联席会议制度，召集人为分管农业农村工作负责人，负责村土地利用规划的组织实施、农村村民建房和宅基地申请进行审批，及时发现、制止和依法处理农村宅基地违法违规行为，指导农村集体经济组织或村（居）民委员会做好农村宅基地审批管理等相关工作。农村集体经济组织或村（居）民委员会负责村民宅基地申请核实以及宅基地用地调整、宅基地退出处置和村民宅基地违法用地的劝止、报告等相关工作。

（十八）切实履行职责

县农业农村部门作为农村宅基地行政主管部门，负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。县自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局满足合理的宅基地需求，做好办理不动产登记发证，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。县住房城乡建设部门负责指导各乡镇（街道）做好农民建房施工安全工作；督促建筑工匠向有资质的企业进行申请培训，考核合格后取得相关证书。县水务、生态环境、林业、公共交易、供电、供水、通讯等部门按照部门职能职责，配合做好农村建房和宅基地审批管理工作。

（十九）强化宣传引导

充分利用广播、电视、报刊、网络等媒体，以院坝会、宣传栏、标语等群众喜闻乐见的方式，广泛宣传村庄规划、村土地利用规划、农民建房和宅基地审批管理的政策法规、规划图集、技术文件、经验做法、典型案例等，引导建立健全农村土地民主管理制度、农民建房村级协商议事机制和村规民约，增强村民及村民自治组织参与村庄规划和村土地利用规划编制、农民建房和宅基地管理的主体意识和责任意识，营造良好法治环境和舆论氛围。

（二十）主动接受监督

要按照政府信息公开规定，组织建立农村宅基地审批信息县、乡、村三级信息公开平台，严格落实“四公开”制度，切实做到审批程序、申请条件、申请人名单、审批结果公开。各乡镇（街道）依法批准农村宅基地用地后应及时主动公开宅基地审批情况，主动接受社会公众和村民监督。

（二十一）严格责任追究

严禁国家公职人员申请使用农村宅基地，严禁国家公职人员建别墅大院和私人会馆。未取得乡村建设规划许可或未按乡村建设规划许可实施和未取得农村宅基地批准书或未按批准的农村宅基地建设的，一律依法拆除并处罚款对在农村宅基地管理工作中工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，要严肃依法追责；给当事人造成损失的，承担相应的赔偿责任。

八、其他

本意见由县农业农村局、县自然资源局按照职能职责分别负责解释。

注：该政策由县人民政府以松府办发〔2020〕137号文件下发执行。