拓展资料：“十三五”时期海口市房地产市场运行特征

“十三五”时期，海南坚持“房住不炒”的定位，主动作为，以“壮士断腕”的决心摆脱经济社会发展对房地产业的依赖，我市紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，加强房地产调控政策，房地产开发投资占固定资产投资总额的比重由2016年的43.3%下降至2020年的36.3%。商品住宅新开工面积大幅下降，由2016年的461万平方米下降至2020年的199.6万平方米[1]。

“十三五”期间，我市房地产政策调控力度不断加大，调控方式更加灵活，房地产调控成功闯关，房地产市场呈现一些新的特征，如：岛外购房者占比大幅下降、土地市场供应量减少、小户型占比大幅减少等。

“十三五”期间我市新建商品住宅销售价格环比指数在99%～103.9%之间波动，最低是2016年1月，涨幅最大的是在2018年6月，2018年价格涨幅明显。

2016—2020 年海口新建商品住宅价格环比指数走势图

一、“十三五”房地产市场运行的三个阶段

根据房价走势情况，可将“十三五”时期的房地产市场划分为三个阶段，分别是平稳期、快速上涨期和缓慢上涨期。

（一）平稳期——2016年以去库存为主，全年量升价稳

2016年是“十三五”开局之年，我市商品住宅价格走势平稳，环比涨幅在0.1%～0.9%，同比涨幅在-0.6%～6.2%；销售面积394.3万平方米，同比增长19.4%。在去库存政策的大背景下，从“两个暂停”的提出到“积分落户”的实施，政府的宏观调控起到了不可忽视的作用，房地产市场朝着精准调控、良性发展的方向稳步前进，去库存成效显著。刚需购房群体表现强劲，部分有学区、住房改善需求的购买者在一、二线城市房价上涨的带动下，停止观望，加快了购房速度；实施购房入户政策后，本省其他市县购买者在一定程度上带动了购买量；《海口市贯彻落实省政府关于房地产市场调控实施意见的通知》（海府办〔2016〕56号）出台，提高棚户区改造货币化安置比例，积极引导棚户区改造居民购买商品房，打通存量商品房和棚户区改造安置房的通道，旧城改造中货币安置户是新生的购房群体。

（二）快速上涨期——2017—2018年房价快速上涨

2017年，在一线城市房价快速上涨的带动以及部分城市逐渐限购后，部分投资人群分流到海南；同时受北方雾霾天气影响，岛外购房者增加，房价开始快速上涨，2017年3月新建商品住宅价格环比上涨2.6%、同比上涨9.6%，达到2016年1月以来的高峰。2017年销售面积高达487.3万平方米，为“十三五”时期的顶峰，同比增长23.6%。为稳定房地产市场，2017年4月14日海南省出台《关于限制购买多套商品住宅的通知》，9月20日出台《关于延长住房限制转让年限的通知》，新购买的住宅5年后方可转让，遏制投机炒房行为，房价涨幅在一定程度上得以控制。

2018年，受海南建设自由贸易试验区的利好政策影响，房价继续快速上行，部分楼盘单价超2万元/平方米。2018年6月新建商品住宅价格环比上涨3.9%，为“十三五”时期最高月涨幅。与此同时，政府调控逐步升级，限购、限贷、限售、限价政策相继出台，4月22日海南省出台《关于进一步稳定房地产市场的通知》，实施全域限购。8月26日我市出台《关于加强商品销售价格备案管理的通知》，要求具备预售条件及有未售房源的商品房项目、企业主动核实成本，重新调整价格备案。该举措有力控制了房价快速上涨，2018年9月起，房价环比涨幅回落，基本稳定在1%以内。

（三）缓慢上涨期——2019—2020年房价稳中有升

2019—2020年，市委市政府紧紧围绕“房住不炒”定位，继续严格执行房地产调控政策，及时稳定预期，房价保持平稳。月度价格环比指数整体小幅上涨，同比涨幅从高位逐渐回落，从2018年12月的23%下降至2020年12月的2.7%。2020年3月7日在新冠肺炎疫情形势严峻，房地产市场遇冷时期，海南省继续加大对房地产市场的调控力度，出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，限制在海南已拥有2套及以上住房的居民家庭购买商品住房；自文件印发之日起，新出让土地实行现房销售制度。6月1日，《海南自由贸易港建设总体方案》的印发，引起岛内外广泛关注，我市房地产市场热度骤涨，得益于严格的调控政策，房地产市场健康运行平稳，商品住宅价格稳中有涨，6月环比涨幅由降转升，8月上涨至0.8%，9—12月涨幅逐步回落。

二、房地产市场呈现新特征

（一）岛外购房者占比大幅下降，投机炒房行为被有效遏制

2016—2020年岛外人员购买商品住宅面积占比分别是37%、52%、37%、12%、8%，整体呈下降趋势。2018年4月22日海南省实施全域限购以来，岛外购房者占比大幅下降，至2020年占比不到一成。投机炒房行为得到有效遏制，购房主体以本地刚需和改善型需求为主。

     “十三五”时期海口市购房主体占比图[2]

（二）90平方米以下占比大幅下降，小户型销售速度较快

2016年，我市90平方米以下新建商品住宅占比为25%，90平方米以上占比75%。2017年9月29日海南省住建厅、省规划委联合印发《关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题的通知》（琼建房〔2017〕250号），要求“停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设”。2020年，90平方米以下的商品住宅占比下降至15%，90平方米以上占比提高至85%，其中90～144平方米为市场主流。100平方米以下的新建商品住宅供应量正在逐渐减少，再者小户型面积小、总价低，销售速度相对较快。例如2020年开盘的璀璨滨江、璀璨时代两个以小户型为主的楼盘热销，销售面积多月位于全市楼盘前列。

（三）全装修商品住宅成为市场主流

2017年5月22日海南省住建厅印发《海南省商品住宅全装修管理办法（试行）》，要求7月1日后取得施工许可证的商品住宅实行全装修。此前，我市商品住宅以毛坯交付为主，之后全装修占比逐渐提升，较多楼盘以精装修交付，装修标准多数在1500～3000元/平方米之间，房价包含装修部分的价格。2020年共发放住宅类预售许可证128个，其中全装修（含精装）占79%，毛坯仅占21%，全装修比例较2019年增加5个百分点。

（四）住宅供地减少

我市2016年出让住宅用地990.1亩，同比下降12.5%；2017年、2018年住宅供地分别继续减少至1078.78亩、1181.07亩；2019年回升至1722.6亩，为“十三五”时期最高，与2015年对比，仍下降24.2%；2020年住宅供地850.48亩，呈断崖式下降，其中商品住宅仅211.68亩，安居型住宅（236亩）和安置房（402.79亩）的供地面积增加，以妥善解决本地居民住房问题。

     2015—2020 年海口市住宅用地出让情况图[3]

（五）调控政策层层加码

2016年我市房地产市场的主基调是去库存，调控手段相对宽松。2017年以来，省、市共出台政策性和规范性文件86份，从限制购买多套商品住宅到全域限购再到本地居民家庭限购2套，从限贷到限售再到限价有力遏制了房价大涨。

注：

[1]数据来源于海口市统计局

[2]数据来源于海口市住建局

[3]数据来源于海口市自然资源和规划局

（海口调查队　杨　梅　张向敏）